Come aprire una struttura ricettiva extralberghiera

B&B – Casa Vacanze – Affittacamere: COME SCEGLIERE?

La domanda n.1 che mi fanno più spesso proprietari e gestori di immobili che vogliono guadagnare con gli affitti turistici è: quale attività conviene scegliere tra B&B, CASA VACANZE e AFFITTACAMERE?

La domanda n. 2 tra quelle più generiche che ricevo è: per affittare il mio appartamento ai turisti posso fare la LOCAZIONE TURISTICA o devo aprire un B&B?

In entrambi i casi NON è possibile dare una risposta immediata senza sapere quali esigenze hai e quali sono esattamente le caratteristiche del tuo immobile.

Per questo ho deciso di fare chiarezza sull’argomento e devo dirti che mi sono tolta un bel peso dallo stomaco. Vuoi sapere perché?

Seguimi attentamente perché il mio principale obiettivo oggi è aiutarti ad avviare un business nel settore dell’ospitalità microricettiva.

Per inciso, sapevi che dal 2015 il numero dei posti letto nel settore extralberghiero ha superato quello degli alberghi?

Alloggiare in una struttura ricettiva piace sempre di più perché consente di vivere un’ esperienza unica di condivisione dello stile di vita del luogo e della gente che vi abita.

E allora cosa è importante conoscere per fare la scelta giusta tra Bed & Breakfast, Casa Vacanze e Affittacamere?

Sappi che B&B, Casa Vacanze e Affittacamere sono “imprese” extralberghiere e, in quanto tali, sono attività lavorative vere e proprie regolate da specifiche leggi e regolamenti regionali sul turismo. Invece la pura locazione turistica di un appartamento NON è un’attività extralberghiera, NON è un lavoro (ma un semplice incremento sul reddito) ed è regolata dalle norme sulla locazione (Codice Civile).

Quindi, la prima cosa è chiarire quale è la tua esigenza principale:

– se vuoi avviare un’attività lavorativa nel settore extralberghiero, puoi indirizzarti verso una “struttura ricettiva” (B&B, CAV, Affittacamere);
– se invece hai un appartamento (o due-max tre) e vuoi farlo fruttare grazie all’ affitto per brevi periodi, allora puoi prendere in considerazione anche la locazione turistica pura.

Appurato ciò, come scegliere tra B&B, CASA Vacanze e Affittacamere?

La normativa di riferimento per scegliere quale tipo di struttura ricettiva extralberghiera aprire è esclusivamente regionale, quindi la prima cosa da fare per iniziare è studiare nel dettaglio cosa prescrive la legge turistica della tua Regione.

Le leggi nazionali sul turismo (Legge n. 217/1983, aggiornata da Legge 135/2001) danno soltanto una definizione, omogenea su tutto il territorio nazionale, per la qualità delle strutture ricettive e dei servizi offerti.

In generale tutte le Regioni chiedono che gli immobili utilizzati per fornire soggiorno ai turisti siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le civili abitazioni e individuano dei requisiti minimi delle stanze. E’ prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base.
Per maggiori dettagli relativi ai principali requisiti igienico-sanitari dei locali d’abitazione, ti consiglio di scaricare qui il D.M 5 luglio 1975.

Ma veniamo ora ai dettagli delle singole tipologie di struttura ricettiva extralberghiera.

Cos’è il BED & BREAKFAST?

Il B&B è un’attività ricettiva a conduzione familiare, gestita in forma privata, svolta all’interno della propria abitazione, avvalendosi della normale organizzazione familiare, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici.

La saltuarietà della prestazione del servizio e l’assenza di un’organizzazione professionale della struttura, sono i requisiti necessari per poter fare l’attività di B&B in forma non professionale (senza partita iva). I proventi dell’attività, in questo caso, saranno dichiarati fiscalmente come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.
L’attività di B&B non viene considerata d’impresa nella maggior parte delle Regioni d’Italia, quindi non è necessario possedere partita IVA né iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Tuttavia alcune Regioni consentono anche l’attività imprenditoriale.
Di norma è necessario che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Ci sono Regioni che consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura ed è comunque sempre richiesta la reperibilità.

L’alloggio deve avere specifiche caratteristiche relative a numero delle camere (per un massimo da 3 a 6 a seconda delle Regioni), dei posti letto (per un massimo di 6/20 posti letto sempre a seconda della Regione), l’arredamento minimo della camera (letto, armadio, comodini, lampade, sedia per persona,tavolo, cestino dei rifiuti).

I requisiti minimi di ampiezza delle stanze sono: 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme di sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie.

Anche i bagni devono offrire attrezzature minime (vasca e/o doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water) e almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.

Il servizio di colazione nel B&B è sempre compreso e in genere è prevista soltanto la somministrazione di prodotti senza manipolazione (prodotti confezionati). I prodotti freschi possono essere comunque acquistati presso esercizi che hanno tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie necessarie e serviti agli ospiti della struttura.

Di norma è richiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (una/due volte la settimana) e sempre ad ogni cambio di ospite.

Che cos’è l’ AFFITTACAMERE?

C’è una legge (n. 217/83) che la definisce come una “struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”

Ricorda: è sempre necessario confrontare la regola generale con le disposizioni della propria Regione anche riguardo l’esercizio dell’Affittacamere.

Perché l’attività di affittacamere sia considerata non professionale deve essere esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza o il domicilio del gestore, in modo saltuario.
E’ evidente che da questo punto di vista l’Affittacamere è molto simile al B&B, con il vantaggio di NON avere l’obbligo di fornire la prima colazione.

In tutti gli altri casi l’Affittacamere è un’attività d’impresa che comporta l’obbligo di registrarti come impresa e aprire la Partita Iva.
In alcune Regioni, l’Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività di B&B professionale, senza le limitazioni imposte al B&B.
L’affittacamere può infatti offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, in genere SENZA limitazioni relative al numero di posti letto e temporali.

I requisiti degli alloggi (camere) sono gli stessi del B&B.

L’Affittacamere non è assoggettato a classificazioni ufficiali. Le Regioni si limitano a definire i requisiti minimi per l’esercizio dell’attività e prevedono che nel prezzo di affitto siano comprese:

– pulizia giornaliera dei locali
– cambio della biancheria ad ogni cambio cliente e almeno una volta alla settimana
– fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento
– addetto sempre reperibile

Un Affittacamere si chiama “Locanda” quando in aggiunta ad un esercizio di affittacamere si svolge nello stesso edificio una attività di ristorazione.

Cos’è la CASA VACANZE (C.A.V.)

Secondo la legge quadro sul turismo sono Case e Appartamenti per Vacanze “gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”.

Le Case per Vacanze differiscono dagli Affittacamere in quanto l’attività è svolta unicamente in forma imprenditoriale organizzata e continuativa e occorre ottenere l’autorizzazione da parte del Comune dove è ubicato l’immobile, nonché comunicare il listino prezzi alle autorità competenti.

Le CAV sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi situati nelle immediate vicinanze. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi ed è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma. Non danno servizi aggiuntivi (ad esempio ristorazione).

RICAPITOLIAMO:
  1. i B&B sono strutture che offrono un servizio di alloggio e prima colazione, il cui esercizio viene svolto saltuariamente all’interno dell’abitazione ove il titolare ha la residenza e la dimora abituale. Si avvale di una normale organizzazione familiare per fornire solo la prima colazione. Il NUMERO DI CAMERE E IL NUMERO DEI POSTI LETTI E’ LIMITATO (da 3 a max 6 camere e da 6 a 12 posti letto). Il soggiorno degli ospiti nel B&B non può superare i 30 giorni consecutivi. Occorre la SCIA e la classificazione dell’attività.  
  2. L’Affittacamere è anch’essa una struttura che può essere gestita in forma privata solo se svolta all’interno dell’abitazione del titolare e saltuariamente. Non è prevista la prima colazione con l’alloggio. Se non sussistono questi requisiti l’Affittacamere è un’attività da gestire in forma imprenditoriale. La struttura può avere max 6 camere ubicate in un massimo di due appartamenti situati nello stesso stabile. In genere NON ha limiti come numero di posti letto. E’ consentito fornire l’alloggio e i servizi complementari. Consente quindi maggiore flessibilità rispetto al B&B. Occorre la SCIA e la partita IVA.
  3. La Casa Vacanze (CAV) è classificata come esercizio ricettivo aperto al pubblico gestito in forma imprenditoriale organizzata e continuativa. Le CAV sono costituite da almeno 3 unità abitative poste all’interno dello stesso stabile (o in stabili diversi situati nelle immediate vicinanze). Ciascun alloggio deve essere autonomo (avere, cioè, cucina e bagno) ed è vincolato alla specifica destinazione d’uso turistica. Occorre sempre la SCIA e la partita IVA.
Diverso è parlare di APPARTAMENTI LOCATI AD USO TURISTICO

Sono in generale le civili abitazioni (che non rientrano nelle precedenti categorie) e non sono soggette a particolari normative in ambito turistico, bensì collegate alle disposizioni che regolano le “locazioni”.
In sostanza gli appartamenti in affitto turistico sono gestiti in forma NON IMPRENDITORIALE da privati (che hanno meno di tre unità nello stesso comune) e offerti in affitto ai turisti, anche per pochi giorni; il cosidetto Short lets.
Per avviare questo genere di attività basta un Comunicazione semplice al Comune di appartenenza.
Se vuoi sapere di più riguardo la locazione turistica in appartamento ti consiglio di leggere quanto ho scritto nel mio precedente articolo: “Quello che TUTTI dovrebbero sapere sulla locazione turistica

Ora che sai come scegliere tra B&B, Casa Vacanze e Affittacamere, cosa aspetti a fare sul serio?

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