I conti in tasca

I conti in tasca: quando arriva il punto di pareggio?

Se stai pensando di aprire un B&B nella tua città allora ti sarà capitato di sentire storie terribili di persone che hanno speso un patrimonio per aprire un B&B senza ottenere il risultato aspettato. 

Ma quanto costa aprire un Bed & Breakfast? 

Ho deciso di scrivere questo articolo in cui ho elencato TUTTI i costi (ordinari) necessari per aiutare chi come te vuole aprire un B&B senza sbagliare.

E non solo. Ho infatti deciso di parlare dei costi di entrambi le situazioni possibili: il B&B non professionale (e la locazione turistica pura), oppure la struttura ricettiva vera e propria (il B&B imprenditoriale). 

Naturalmente a seconda dell’una o dell’altra formula i costi di avvio sono nettamente diversi, e sono diversi anche i benefici e le opportunità.  

Se scegli la locazione turistica del tuo appartamento o apri un B&B non professionale i costi iniziali sono abbastanza contenuti.

Tra parentesi, se vuoi conoscere nel dettaglio le caratteristiche della Locazione Turistica ti conviene leggere questo articolo intitolato “Quello che tutti dovrebbero sapere sulla locazione turistica“, ma poi torna perché stavo proprio ora arrivando al “focus” del mio ragionamento riguardo ai costi da sostenere per aprire un B&B e affittare il tuo appartamento a scopo turistico.

Premetto che dai costi iniziali di cui parlo, sono escluse le eventuali spese straordinarie di ristrutturazione dell’appartamento, di acquisto e/o locazione dell’immobile, se non ne possiedi uno, e di arredamento delle stanze.

I costi che ho elencato qui sotto, sono quelli strettamente legati all’avvio dell’attività ricettiva in forma NON imprenditoriale.

Procediamo con ordine partendo dalla:

  1. Verifica di idoneità dell’appartamento + comunicazione al Comune + iscrizione al portale AlloggiatiWEB (Questura): € 300,00. La verifica di idoneità dell’appartamento è legata alla normativa turistica regionale e/o al Regolamento Edilizio del Comune di appartenenza: gli alloggi destinati alla locazione ad uso turistico (di cui all’art. 1 c. 2 lett. c) della Legge n. 431/1998 e successive modificazioni e integrazioni), devono soddisfare i requisiti della “Civile abitazione”.
  2. PROMOZIONE E MARKETING dell’appartamento: € 200,00. La promozione del tuo immobile è fondamentale per attirare nuovi ospiti e, credimi, avere delle ottime foto delle stanze, individuare il pubblico al quale rivolgersi e descrivere l’alloggio rispetto ai benefici per il tuo target, fa davvero la differenza.
  3. POLIZZA ASSICURATIVA dell’ appartamento:  € 130,00/anno –  la polizza assicurativa consigliabile per l’affitto turistico è la Responsabilità Civile del Locatore che in alcune Regioni (Lombardia e Liguria) è resa obbligatoria anche agli immobili locati genericamente a fini turistici. La Toscana, invece, sta ancora normando il fenomeno quindi al momento non è obbligatoria ma ti invito ugualmente a riflettere sul fatto che la copertura di Responsabilità Civile del Locatore, oltre a costituire una sicurezza per il proprietario, arricchisce il tuo immobile di un “benefit” verso il turista, il tutto all’equivalente costo di poche notti di affitto.

RIEPILOGANDO, i costi per iniziare la locazione turistica pura in appartamento sono:

InvestimentoPrezzo (IVA inclusa)
Verifica idoneità immobile + adempimenti amministrativi€ 300,00
Promozione e marketing€ 200,00
Polizza assicurativa RC€ 130,00
Totale€ 630,00 ⇒ costi iniziali di avvio

Quindi…….”Quando arriva il punto di pareggio?

Hai ragione, vediamolo insieme.

Un appartamento locato ai turisti può fruttare anche 10.000 euro all’anno se ha determinati requisiti. Pertanto, nella migliore delle ipotesi, i costi sostenuti per avviare l’attività sono recuperabili già dopo poche settimane di affitto.

Per saperne di più su quanto conviene affittare il tuo immobile dai un’occhiata a questo articolo nel blog: “Fitto o sfitto? Quanto costa affittare e quanto costa non affittare

Più oneroso è il quadro dei costi di avvio di un’attività ricettiva extralberghiera imprenditoriale.

Sempre escludendo ancora una volta i costi straordinari, nel caso di una struttura ricettiva si procede con:

  1. VERIFICA IDONEITA’ IMMOBILE + SCIA (Suap Comune) – € 700,00  –  La verifica di idoneità dell’ immobile serve ad evitare fastidiose problematiche e a sapere PRIMA se ci sono problemi legali, urbanistici, tecnici che potrebbero impedire l’esercizio dell’attività di B&B, Casa Vacanze o Affittacamere
  2. VERIFICA ENTRATE – USCITE (BUSINESS PLAN) – € 1.500,00 – 2.000,00 – il Business Plan è il documento indispensabile per conoscere costi e ricavi della tua attività. Come fare un Business Plan? Puoi farti un’idea dando un’occhiata alla guida completa di Danea (https://www.danea.it/blog/business-plan/#summary)
  3. CERTIFICAZIONE ANTINCENDIO o verifica normativa – € 300,00 – 800,00 – La messa in sicurezza della struttura ricettiva da un punto di vista della normativa antincendio è sicuramente un altro costo da sostenere. I controlli ci sono e vengono effettuati anche per le piccole attività turistiche con meno di 25 posti letto. Ma nel dettaglio, cosa bisogna verificare? Seguendo quanto stabilito dal D.M. del 9 aprile 1994, cioè l’approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio delle attività ricettive turistico-alberghiere, occorre verificare che:
    • gli impianti elettrici siano a regola d’arte
    • l’impianto a gas (per la cottura e il riscaldamento dei locali) e l’illuminazione di sicurezza siano in buono stato e siano dotati di marcatura CE
    • siano presenti le istruzioni di sicurezza e almeno un estintore

Per adeguarsi alla normativa antincendio è richiesta anche una dichiarazione rilasciata da un tecnico abilitato per legge e iscritto  nell’elenco del Ministero degli Interni, di cui alla Legge del 7 dicembre 1984, n. 81

Questa dichiarazione, denominata Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), certifica il rispetto delle prescrizioni sull’idoneità  antincendio dei locali, degli estintori (almeno uno per ogni unità abitativa e per ogni piano posizionato in zone accessibili e di passaggio), dei cartelli indicanti gli estintori e le vie di fuga.

  1. POLIZZA ASSICURATIVA – € 80,00 – € 130,00/anno –  una polizza assicurativa per il tuo Bed and Breakfast è una delle cose da fare per una serie di valide ragioni:

Lo impone la normativa nazionale (in particolare il Codice Civile) – obbligo di legge anche per appartamenti turistici

Lo impongono molte normative regionali, a volte inserendo la sottoscrizione di una polizza RC come requisito obbligatorio

  1. SITO WEB + BOOKING ENGINE – € 600,00 – dal sito web devono trasparire chiaramente l’idea e l’esperienza di vacanza che vuoi offrire ai tuoi ospiti. 

Un altro aspetto al quale ti consiglio di prestare la massima attenzione è la possibilità per le persone che visitano il tuo sito web, di prenotare direttamente online. È davvero molto importante per non perdere prenotazioni dirette e per mettere in atto un po’ di disintermediazione dai portali tipo Booking, Airbnb, ecc……

In pratica si tratta di installare all’interno del tuo sito un moduletto (booking engine) che consenta alle persone di prenotare direttamente dal tuo sito web, senza altre perdite di tempo.

RIEPILOGANDO, i costi per avviare un’attività ricettiva extralberghiera in forma imprenditoriale sono:

InvestimentoPrezzo (IVA inclusa)
Verifica idoneità immobile + SCIA€ 700,00
Business Plan€ 1500,00
Normativa antincendio€ 300,00
Polizza assicurativa RC€ 80,00
Sito web + Booking Engine€ 600,00
Totale€ 3.180,00 ⇒ costi iniziali di avvio

Ora che ti ho parlato dei costi di avvio, vediamo i ricavi. Mediamente un appartamento adibito a B&B con due camere doppie può fruttare anche 10.000 euro all’anno se ha determinati requisiti indispensabili per far bene questo tipo di attività nel settore extralberghiero. Quindi, nella migliore delle ipotesi, i costi di avvio sono recuperabili già dopo i primi tre mesi di attività, con due/tre camere che lavorano a pieno regime.


NON SAI DA CHE PARTE COMINCIARE?

non ti preoccupare!